Если бизнес требует перепланировки нежилого помещения, у собственника/арендатора есть два пути: узаконить изменения после ремонта или выполнить согласование до начала работ. Выбор первого варианта приводит к большим проблемам. Во-первых, придется заплатить штраф. Во-вторых, узаконить можно лишь ту перепланировку, в которой соблюдены все строительные нормативы (а их большое количество). При наличии нарушений помещение придется возвращать в исходное состояние и переделывать ремонт.
Согласно законодательству перепланировка нежилого объекта может затрагивать несущие конструкции, общедомовые коммуникационные системы, архитектурный облик фасада. Также можно выполнять переустройство полов, монтаж дополнительных перегородок, перенос санузлов и другие работы, не оказывающие влияния на безопасность дальнейшей эксплуатации здания. Но любые вмешательства (кроме косметического ремонта) требуют консультации специалиста, официального одобрения проекта.
Фирмы, специализирующиеся на оказании услуг по согласованию перепланировки нежилых помещений, констатируют: подавляющее большинство измененных объектов не соответствуют регламентным требованиям. К примеру, в практике московской компании «Ресог» 90% перепланировок, требующих узаконивания, выполнены с нарушением норм ГОСТ, СНиП, СанПиН, общероссийских и региональных постановлений. И это неудивительно: не владея специальными знаниями, сделать правильный ремонт практически невозможно.
К наиболее серьезным последствиям ведет несанкционированное вмешательство в конструкцию несущих стен. Слишком широкий проем, сделанный с нарушением строительных норм, может снизить несущую способность здания вплоть до прогиба и обрушения перекрытий. В случае обнаружения такой перепланировки Государственной жилищной инспекцией придется свернуть восстановить стену. Причем просто заложить отверстие по закону нельзя — придется брать техническое заключение о допустимости и безопасности проема и заказывать проект его усиления у автора проекта дома, который волен запросить за услуги любую плату. Были случаи, когда стоимость подобного проекта доходила до 1 млн рублей. Плюс — последующие затраты на реализацию усиления.
Предварительное согласование перепланировки нежилого помещения — лучший способ избежать ненужных проблем. Работы по утвержденному проекту гарантируют законность ремонта, исключают необходимость дорогостоящих переделок в дальнейшем.
Пакет документов для согласования перепланировки нежилых помещений
По действующему законодательству конструктивные изменения объекта нужно согласовать в Роспотребнадзоре, а затем в Жилищной инспекции. Для рассмотрения заявки понадобится:
- заявление на согласование перепланировки;
- копия свидетельства о праве собственности с подписью нотариуса;
- письменное согласие собственника и копия договора аренды (для арендаторов);
- уставные документы организации (для юридических лиц);
- проект планируемых изменений;
- заключение о безопасности и допустимости работ;
- договор об авторском надзоре с разработчиком проекта.
Также нужны документы из БТИ:
- справка о техническом состоянии объекта (форма 1а);
- выписка из технического паспорта здания;
- поэтажный план дома,
- экспликация.
Самый важный документ из приведенного списка — это проект перепланировки объекта. Многие чиновники имеют собственное мнение в части оформления проектной документации, которое может существенно расходиться с общестроительными требованиями ГОСТ. В связи с этим разработку проекта, подготовку и согласование документации лучше доверить специалистам с практическим опытом в данной сфере.
Помимо стандартных документов может потребоваться:
- разрешение от городского Департамента имущества (если помещение — собственность города);
- положительное решение собрания владельцев квартир (актуально для объектов, расположенных в жилых многоквартирных домах);
- разрешение от Управления архитектуры и градостроительства (если работы затрагивают фасад);
- акт экспертизы от Государственной инспекции историко-культурного наследия (в случае перепланировки соответствующих объектов) и т. д.
Также в пакет документов должно входить заключение о допустимости и безопасности перепланировки от автора проекта здания. На практике авторское заключение требуется только при вмешательстве в систему несущих конструкций. В противном случае документацию может подготовить любая фирма с действующим допуском СРО.
При подаче полного пакета правильно оформленных документов и при соответствии перепланировки строительным/юридическим нормативам контролирующие инстанции не чинят препятствий — разрешение на изменения выдается по истечении 20 рабочих дней. При наличии каких-либо нарушений выдается письменный мотивированный отказ. После внесения корректировок пакет документов подается вторично (при этом отдельные справки имеют ограниченный срок действия — придется вновь тратить время на походы по организациям и вновь оплачивать их услуги). Если согласующее лицо не имеет необходимых знаний и опыта, процесс подачи документов может повторяться не один раз.
Ответственность за перепланировку без разрешения
При внесении несогласованных изменений в конструкцию помещений на собственника обязательно налагается штраф. Его сумма зависит от региона. По московскому законодательству размер штрафа для физлиц составляет 2–2,5 тысячи рублей, для юрлиц — 300–350 тысяч рублей. При этом, как уже говорилось, собственник должен выполнить предписание о возврате нежилого помещения в исходное состояние в части нарушения закона. Проигнорировать предписание не получится — при бездействии собственника Жилинспекция подает заявление в суд (выигрывая дело практически в 100% случаев). Были прецеденты, когда по судебному решению объект выставлялся на торги и собственник лишался имущества.
Согласование перепланировки нежилого помещения силами опытных специалистов исключит перечисленные риски, а собственник сэкономит свои время и нервы. Московская компания «Ресог» — надежный партнер для подготовки проектов перепланировок и их согласования. Среди основных преимуществ организации — доступные цены, 8-летний опыт работы, высококвалифицированный персонал, рекомендации от многих заказчиков, договорные гарантии исполнения работ. С подробной информацией о согласовании перепланировок вы можете ознакомиться на официальном сайте компании.
